海南“國際”了，旅游地產(chǎn)如雨后春筍般冒出來，游艇、高爾夫等配套層出不窮，房價也翻了個兒。同樣擁有豐富旅游資源的云南，在打造旅游試點省份的契機下，其旅游地產(chǎn)應(yīng)該從海南借鑒哪些成功經(jīng)驗，又有哪些方面需要警惕，避免走彎路？

　　事實上，同位于中國版圖南部的“兩南”有很多共同點：它們都是以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)多是以賣氣候、賣資源為主，經(jīng)濟發(fā)展缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)……

　　日前，當記者在網(wǎng)上以海南、云南為關(guān)鍵詞進行搜索時，一個有趣的提問引起了記者的關(guān)注：海南和云南哪里更好玩？這樣一個看似簡單的問題，背后卻隱藏著另一個深層次問題：“兩南”在較為相似的旅游資源之上對旅游群體的爭奪究竟應(yīng)該在哪些方面展開？

　　在競爭的同時，“兩南”也有很多方面值得相互學習、借鑒。據(jù)記者了解，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)并不成熟，如何將兩地旅游地產(chǎn)的特色挖掘出來，這將是“兩南”相互學習、探索的重要方向。

　　

海南靠海是其發(fā)展旅游地產(chǎn)的絕佳優(yōu)勢。記者 劉歡/攝

　　[海南業(yè)界]

　　海南房地產(chǎn)是典型的旅游地產(chǎn)

　　贏在資源+文化+主題

　　在海南采訪的短短4天歷程中，記者看到了海南一個個拔地而起的旅游地產(chǎn)項目，它們定位高端，在現(xiàn)代建筑藝術(shù)的光芒之下，品質(zhì)感、奢華感撲面而來。在耀眼奪目的外表下，海南旅游地產(chǎn)是否已經(jīng)形成了自己獨特的成功模式，云南旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中，有哪些經(jīng)驗值得向海南借鑒？且聽聽來自海南業(yè)界的聲音。

　　寶典1：第二階段，海南地產(chǎn)重視深挖文化價值

　　“海南地產(chǎn)的發(fā)展內(nèi)涵并不豐富，文化品質(zhì)的提升、相關(guān)人才的培養(yǎng)等仍需要花較大的工夫，這對海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展是一大挑戰(zhàn)。此外，海南房地產(chǎn)開發(fā)、房價的門檻也要提高，不能都是老年人，都發(fā)展夕陽產(chǎn)業(yè)了新興項目怎么做？”總結(jié)近年來海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，海南金手指投資集團營銷總監(jiān)劉勁松認為，海南旅游資源的特色不僅僅是海，還有五指山、溫泉、熱帶雨林以及民俗風情等，自然景觀以及人文特色將豐富人們的度假生活。

　　卡森·博鰲亞洲灣陳姓負責人也持同樣的觀點。該負責人表示，旅游地產(chǎn)的客戶往往不是本地居民，海南旅游地產(chǎn)應(yīng)該為客戶提供更為豐富的度假生活、更全方位的服務(wù)。他認為，與第一階段時期賣資源、粗放型的模式不同，進入了第二個階段，海南旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品、服務(wù)等方面的競爭將更為激烈。他建議，業(yè)界應(yīng)該更多地關(guān)注旅游地產(chǎn)的第二階段，做好服務(wù)、配套，并將更多的文化元素融入項目中，深挖文化的價值。

　　記者注意到，3月20日，即將在海南召開的首屆博鰲國際旅游論壇，它的主題就是“后金融危機時期旅游文化產(chǎn)業(yè)的變革”，這表明，旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越受到關(guān)注。

　　寶典2：海南房地產(chǎn)是一種典型的旅游地產(chǎn)模式，旅游地產(chǎn)主題打造方面很突出

　　在旅游地產(chǎn)中營造出特色的主題也是業(yè)界看好的一種發(fā)展模式。李英姿告訴記者，海南房地產(chǎn)發(fā)展主要圍繞旅游度假，是一種典型的旅游地產(chǎn)模式。海南旅游地產(chǎn)從前期規(guī)劃、定位，到產(chǎn)品本身更多地從舒適度、與景觀的關(guān)聯(lián)性、與環(huán)境的融合度等角度考慮。比如入戶花園、觀景陽臺等的大量利用。另外，在主題打造方面也很突出，可能是游艇文化，可能是佛教文化。通過更多配套的提升，為購房者推售一種生活方式，這一點也值得提倡。

　　此外，記者在采訪中了解到，在早期分時度假方式流產(chǎn)、國內(nèi)度假休閑欠缺的情況下，海南金手指投資集團近日提出了“十年度假計劃”理念。這種計劃為游客提供了多種多樣的節(jié)目，度假就像回家，游客有很多項目可以玩，有很多組合套餐供選擇，可以選擇去多家連鎖酒店，甚至還可以學習高爾夫課程。據(jù)了解，“十年度假計劃”不僅僅只是一種單一的旅游度假消費品，同時也具備了良好的投資價值。每年可以享受海南十天的旅游黃金時段，購卡人可以本人使用，也可以贈送給親朋好友甚至長輩等，還可以出租、出售等。這種創(chuàng)新的旅游地產(chǎn)模式能否具有持久的生命力，還有待未來市場的進一步檢驗。

　  此外，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，海南旅游地產(chǎn)同質(zhì)化問題目前比較嚴重，動不動就是強調(diào)游艇，宣傳高爾夫。應(yīng)該走出特色路線，拒絕“大路貨”，才能形成有生命力的旅游地產(chǎn)。

　　[云南業(yè)界]

　　云南旅游地產(chǎn)適合中長線戰(zhàn)略投資

　　近日，海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式也引起了云南業(yè)界的廣泛探討。日前，記者采訪到了中國旅游研究院昆明分院、云南省旅游規(guī)劃研究院常務(wù)副院長姜若愚，請他專門為云南及海南旅游地產(chǎn)把脈、開方。

　　問題1：國際旅游島營銷模式值不值得云南學習？

　　“海南國際旅游島是除國務(wù)院41號文之外的另一個以旅游業(yè)為專項的中央文件，營銷深度廣而深，對海南省及我國各地濱海旅游市場有很大的推動作用。”談及近日海南國際旅游島概念提出后在國內(nèi)外引起的關(guān)注度，姜若愚表示，海南國際旅游島的營銷模式值得云南學習。

　　問題2：海南旅游地產(chǎn)中旅游資源被私有化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，建設(shè)出現(xiàn)混亂，云南如何避免？

　　真正的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是大眾全體能夠反復(fù)、多次休閑度假的資源。但是，現(xiàn)實的情況是，旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中出現(xiàn)了很多偏差，最為普遍的問題就是將公共資源私有化了。公共旅游資源被捆綁在房價里面，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的利潤，諸如私家海灘的詞匯，常見于各大地產(chǎn)廣告中。

　　姜若愚建議，就長遠來看，國內(nèi)旅游地產(chǎn)未來的主流趨勢是開發(fā)商將大量持有的度假型物業(yè)，而非一次性的純粹住宅項目銷售，即盈利模式將向持有性物業(yè)的經(jīng)營獲利轉(zhuǎn)變。墨西哥坎昆、香港愉景灣等全球極負盛名的旅游目的地，都是以持續(xù)經(jīng)營作為永續(xù)的獲益模式。

　　對于如何避免目前海南旅游地產(chǎn)出現(xiàn)的同質(zhì)化、建設(shè)混亂等問題，姜若愚建議，云南旅游地產(chǎn)開發(fā)必須重視前期的策劃、規(guī)劃以及規(guī)劃的執(zhí)行力度，例如在規(guī)劃中，開發(fā)商需要在長期收益與短期收益中進行平衡考慮，充分考量經(jīng)營性物業(yè)的價值貢獻力度，設(shè)計合理的功能組合與功能比例、功能區(qū)布局、度假物業(yè)的價值特點，以及度假風情的營造策略。

　　問題3：如何成功打造云南旅游地產(chǎn)？

　　以旅游資源和組合化為前提的旅游地產(chǎn)，實際上更類似于一個度假綜合體的全面開發(fā)項目，其間綜合的業(yè)態(tài)不乏住宅、商業(yè)、酒店等，它考驗的不僅是開發(fā)商的人力、財力，更多的是整盤的運營能力。正因為其復(fù)雜性，旅游地產(chǎn)在探索過程中不乏失敗案例。在不斷的摸索和總結(jié)中，由于操作空間大，區(qū)域成片綜合開發(fā)模式或稱之為一二級聯(lián)動開發(fā)模式逐漸被大型旅游投資項目的開發(fā)商們所用，并成為一種比較成功的運營模式。

　　“大型旅游地產(chǎn)的區(qū)域成片綜合開發(fā)模式，可以實現(xiàn)開發(fā)商、政府、投資者、游客等多方的共贏。”通過對國內(nèi)外旅游地產(chǎn)及旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)運營模式的分析，姜若愚表示，旅游區(qū)域的成片綜合開發(fā)模式在旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程中正在被不斷復(fù)制。他介紹，在這種模式下，開發(fā)商通過出資完成地塊平整及其他基礎(chǔ)設(shè)施工作，獲得區(qū)域土地的開發(fā)主導(dǎo)權(quán)、規(guī)劃控制權(quán)，政府保留審批權(quán)，并與政府達成一定的利益分成，把握地塊出讓的計劃、方式以及條件，確保了開發(fā)商對土地的二級開發(fā)權(quán)，這個階段開發(fā)商可以自行進行房地產(chǎn)開發(fā)，也可以適當轉(zhuǎn)讓土地。一二級市場的聯(lián)動最終實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)開發(fā)利益的最大化。

　　姜若愚透露，由于把握住了區(qū)域優(yōu)勢資源，成為開發(fā)區(qū)域的旅游區(qū)域運營商，在后期的土地開發(fā)中，旅游收入開始顯現(xiàn)，土地增值收益、經(jīng)營性物業(yè)的持有收益等也逐步提升，資金充足的開發(fā)商在后期運營開發(fā)中才能做到游刃有余。

　　資源對比

　　云南旅游地產(chǎn)資源超越海南

　　“云南、海南都是全國為數(shù)不多的具備全球性多元結(jié)構(gòu)度假客人的旅游目的地”。姜若愚分析，云南旅游業(yè)的發(fā)展以及旅游地產(chǎn)的開發(fā)具有很多優(yōu)勢，單從地理版圖上看，云南、昆明位于西南邊陲，區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。但如果把它放到南亞、東南亞橋頭堡的經(jīng)濟版圖上分析，正好位于中心位置，戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。并且，由于云南省所具備的資源與人文多樣性條件，使其更具備發(fā)展不同模式旅游地產(chǎn)的空間。

　　但云南旅游地產(chǎn)開發(fā)存在一些不足，比如，云南是一個單中心的省份，城市人口密度小，經(jīng)濟發(fā)展程度不算高。但是，省發(fā)改委去年9月份公布的大滇中城市圈發(fā)展規(guī)劃，有望為昆、玉、曲、楚提供足夠的投資空間。姜若愚表示：“如果迪斯尼再在中國選點，云南這座連接?xùn)|盟、擁有立體化物流渠道、區(qū)域性資金交易平臺和大規(guī)模區(qū)域性新興消費群體的橋頭堡，可能是它們的首選。”

　　“海南屬于熱帶島嶼，擁有美麗的海濱風光，但是，如果把海南放到亞洲甚至全世界來看，它的旅游資源優(yōu)勢并不突出。相比之下，云南旅游資源擁有多彩的民族風情、秀麗的自然風光以及地質(zhì)的多樣性等優(yōu)勢，共同合成了云南旅游資源天人合一的有機系統(tǒng)，這是其他省份所無法比擬的，它的吸引力甚至超過海南。”對于云南旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展，姜若愚表示，“我們也可換種視角來看待云南的旅游地產(chǎn)市場，過去二十余年來，云南旅游業(yè)的發(fā)展處于一個平穩(wěn)增長的狀態(tài)，受Sars、經(jīng)濟危機等不利因素的影響較小，即抗跌性強。換句話說，這種平穩(wěn)的健康增長趨勢反映出當前云南省的旅游地產(chǎn)市場并不存在泡沫的風險，更有利于投資者進行中長線的戰(zhàn)略性投資。”

　　建言云南

　　卡森·博鰲亞洲灣陳姓負責人：云南旅游市場目前仍未打開，所以說云南旅游業(yè)若干年后的發(fā)展空間也非常大。最好能夠?qū)⒑Ｄ吓c云南聯(lián)動起來做，兩個省份旅游資源具有很強的互補性，一個是高原，一個是濱海城市。同時，云南旅游市場應(yīng)該打通與南亞、東南亞的平臺。

　　海南金手指投資集團營銷總監(jiān)劉勁松：云南旅游資源豐富，具備打造成世界級度假中心的前景。但是，云南旅游觀念比較保守、文化內(nèi)涵也比較欠缺，未來旅游業(yè)發(fā)展應(yīng)突破傳統(tǒng)，更多地走出去。

　　海南省美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李英姿：昆明旅游地產(chǎn)應(yīng)該更多地在產(chǎn)品主題提煉方面下工夫，提出一些新觀念，并做好環(huán)境保護等工作。

　　昆明易事達總經(jīng)理李建：從某種意義上說，旅游地產(chǎn)是一種復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，它走的是長線發(fā)展模式，短期的投資行為不可能獲得成功。同時，旅游地產(chǎn)有著自身的特殊屬性，自持才能保證它不變味。

　　昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈：昆明旅游地產(chǎn)開發(fā)客源定位要準；避免有獨特旅游資源的區(qū)域扎堆開發(fā)；要做到規(guī)劃先行，合理布局，避免通過破壞資源來獲得短期回報、以人造景觀取代自然景點等做法。(統(tǒng)籌：記者 萬端端 楊永靜 專題采寫：記者 劉歡）