昆明在全國的旅游位置是十分凸起的，然則自從99世博會后，昆明從旅游目標地變成了旅游中轉(zhuǎn)站。人們到昆明一下飛機立時轉(zhuǎn)車去石林，然后直奔大理麗江，昆明從以前的旅游目標地變成了一個過境地留不住人了。
　　為了改動這種局面，2004年1月我為昆明市做了一個《昆明市旅游總體計謀經(jīng)營》，并呈報了市當(dāng)局，這套計劃在2006年昆明國際旅游節(jié)上周全實施。那就是將“昆明天天是春天”升級為“昆明天天是春節(jié)”、“天天都是旅游節(jié)”。使過于表面化的“春天”型旅行旅游轉(zhuǎn)型為內(nèi)涵豐厚的“春節(jié)”型體驗旅游，將昆明打構(gòu)成中國第一個狂歡之都。2006年正式劈頭運作，昆明國際旅游節(jié)變成了狂歡旅游節(jié)。

　　為什么要如許轉(zhuǎn)型?依據(jù)是我提出的三個觀念：

　　第一是永不閉幕的旅游體式格局

　　中國自古以來只需一種旅游體式格局是永不閉幕的，而且其匯集人群最多，經(jīng)濟效益最可觀，那就是廟會和燈會。千年來，這種旅游體式格局不時持續(xù)了下來，而且還發(fā)揚光大。前幾年呈現(xiàn)北京密云燈會因觀者人山人海而發(fā)惹事故，以及每次都集聚數(shù)百萬人的環(huán)球出名的麥加朝圣，就是最好的見證。

　　第二是天時不如天時，天時不如人和

　　旅游在人民收入水平不高的年代，人們沒有才干四處游玩，只能“直言不諱”，于是微縮景觀、主題公園大興其道，盛行全國，這是第一個階段。在這一階段，天時起了很鴻文用，率先開辟微縮景觀、主題公園的中心就發(fā)了橫財。第二個階段是旅行旅游，能夠“走馬觀花”了。跟著收入水平的提高，人們能夠四處去游山玩水了。這個時分名山勝水的天時就劈頭起浸染了。第三個階段是休閑體驗旅游階段，能夠“聲色犬馬”，這個階段是人和起浸染，能契合人道，體驗情面，匯集人氣的中心就成為熱點，比如上海新寰宇，云南麗江。

　　第三是“游山玩水”不如“吃喝玩樂”

　　從旅游收入來看，游山玩水的門票收益遠不如吃喝玩樂來得多。換個角度來說，就是旅行旅游不如休閑體驗旅游，名山勝水不如街會廟會。

　　世博園、民族村的主題公園我們搞過，西山、石林的旅行旅游我們抓過，最后都搞得門前蕭條車馬稀，昆明既無天時，也沒有天時，這是壞事，但也可能是功德，因為人和才是最大的效益，昆明能不能在人和上做出文章內(nèi)容來呢?可否換第三只眼看昆明，挖掘最大的人道需求?昆明若何發(fā)明出一個永不閉幕的旅游大廟會出來?

　　我舉一個例子，云南26個少數(shù)民族散布在各地州，這些中心相當(dāng)于村村寨寨，一個云南的面積相當(dāng)于歐洲好幾個國度，所以要悉數(shù)游完這些村村寨寨很艱難。因而，云南旅游市場十分需求搞一個大集市出來，用云南人的話講叫“街子”。讓乘客不用跑到各個地州去，而是直接到這個大集市來，一次就看盡26個少數(shù)民族的風(fēng)情歌舞和文化。而且，還要有集市中冷冷清清的熱鬧現(xiàn)象。

　　誰來飾演這個角色呢?當(dāng)然昆明是最合適的了，依照這個理念，以“昆明天天是春節(jié)”這個包，將云南26個民族的文化及風(fēng)情、云南十八怪等資本，打進這個包里，在昆明未來建成的六大廣場、20塊城市綠地以及步行街上，以歌舞飾演、花車巡演、樂隊行演、乘客介入等相似蘇格蘭管風(fēng)琴樂隊和歐洲國度管樂隊巡演的體式格局，讓昆明的街頭巷尾充溢春節(jié)般的喜慶與狂歡的氛圍，讓昆明動起來，構(gòu)成一道豐厚的國際旅游大餐，打造合營而無缺的云南旅游品牌。打造一個昆明旅游的門面、云南旅游的街子、中國旅游的鬧市!

　　經(jīng)由這個經(jīng)營，讓乘客一下飛機就發(fā)現(xiàn)這個城市完整就是一個少數(shù)民族狂歡的海洋，以狂歡城市來定位國外有很多像巴西里約熱內(nèi)盧、法國的尼斯、意大利的威尼斯和米蘭、德國的科隆、西班牙的加迪斯等等，但中國沒有一個城市以此定位，打造“昆明天天是春節(jié)”、“天天都是旅游節(jié)”必將使昆明史無前例成為中國的民族狂歡之都，而且綜觀全國也只需昆明具備這個前提。

　　然則這要花很多錢，能不能想一個省錢以至不花錢的辦法呢?好了，有兩個前提能夠辦成此事。一是因為昆明是區(qū)域性國際旅游、會展城市，在這里發(fā)布信息能輻射全國甚至世界，二是昆明人俗稱“蟲豸”，旅游消費才干很強，是云南各地州旅游景區(qū)的主力消費群。

　　因而，經(jīng)由省當(dāng)局讓云南各地州當(dāng)局自己出錢，每年來昆明展演自己的民族文化、風(fēng)情歌舞和天然風(fēng)光，每個月、每周定一個主題，在昆明的步行街和廣場舉辦展示運動，比如這個月是西雙版納文化周，下個月是麗江文化周，再下個月是大理文化周，每個地州輪番上陣，一年四時歌舞不時。

　　如許一來各地州展示自己的魅力文化，還吸收乘客去消費，而昆明不費一分一文成為狂歡之都!花地州的錢辦昆明的事。雙方各得其所，合利而動，這也是一種商業(yè)魔式。

　　這個經(jīng)營被昆明市當(dāng)局正式在2006年昆明國際旅游節(jié)周全實施，據(jù)我所知，云南省的德宏州就花了三百萬在昆明演了一禮拜。昆明“天天都是旅游節(jié)”、“體驗狂歡昆明”的媒體報道不絕于耳!

　　而且第二年，即2007年的狂歡旅游節(jié)中，還第一次約請到了東盟六國的文藝團隊前來介入，進一步豐厚了“狂歡昆明”的形象定位，由中國狂歡之都向亞洲狂歡之都邁進了一步。

　　經(jīng)由我們經(jīng)營的這種全新的旅游體式格局和城市形象定位對昆明旅游發(fā)生了重大的影響!2006年昆明國際旅游節(jié)“天天都是旅游節(jié)”的全新做法，被云南省當(dāng)局認定為是云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的起點和標志。

　　2006年2月4日昆明《都邑時報》報道“2006年到昆明住宿的國內(nèi)乘客添加到2000多萬人，比去年添加了15%!即添加了300萬國內(nèi)乘客，這是繼99世博會后，昆明促進最大的一次。而且花的費用遠遠低于世博會，不到其萬分之一。而影響力和持續(xù)性遠遠勝過世博會。

　　這就是經(jīng)營的能力，我常說，我不是做經(jīng)營的，我跟老板一樣也是做投資的，只不過老板做的是有形投資，我做的是無形投資，也就是為項目注入理念和概念，盤活并提拔其資產(chǎn)。老板和當(dāng)局投入大量的資金搞有形投資，然則沒有好的無形投資，幾十個億丟進去也白搭!有了無形投資，四兩博千金。

　　在經(jīng)營昆明旅游節(jié)和昆明城市新形象之外，我還經(jīng)營了中國第三彩――房彩!還措置昆明房地產(chǎn)空置率高和乘客留不住這兩大難題。

　　具備運作體式格局是將房子拆開來賣，一套20萬元的房子，把它分紅100元一份，變成2000份，然后經(jīng)由設(shè)計一個旅游產(chǎn)品，個中包含了這100元的彩金，你只需消費這個旅游產(chǎn)品一次就可能取得中一套20萬元房子的時機，中獎機率是兩千分之一，遠遠比體彩、福彩要高。依照以下體式格局運作：

　　1、 設(shè)計200元游昆明“走街串巷吃小吃”的旅游產(chǎn)品，因為一個城市文化的精髓都藏在小街大街及風(fēng)情小吃中。

　　2、 在成本設(shè)計中，這200元中有100元是用來咀嚼小吃的費用和<<昆明牛皮書>>(相似<<藏地牛皮書>>)書費。100元能夠憑旅游餐券吃到10種具有代表性而又味美價廉的名特小吃，還還能夠獲得一本《昆明牛皮書》的精巧小資讀本(售價定為20元，旅游局超多量量置辦，則可能僅需13元閣下)。

　　3、 在這本讀本里，會有昆明小吃的線路圖。假如昆明有100家散布在街頭巷尾中的小吃店。我們能夠?qū)⑵浞譃?0條線路，每條線路有10家店。每個持有讀本的乘客能夠按書中所示的線路圖持旅游餐券去找尋個中10家小吃店(80元錢吃10種小吃于情于理都說得以前)。如許做，既能夠分流浩瀚的乘客，又能夠讓人人每次都能體驗到分歧的閱歷!

4、 200元說大不大，說小不小。要害要看是在什么時分花，是在哪里花。人們來昆明旅游光機票就花六、七百元，然后在預(yù)算里早已有了數(shù)千元的開支費用。在這種狀況下，再花200元就能夠更深層次史無前例地體驗風(fēng)情誘人的城市魅力，外加中獎20萬在最適合人寓居的城市取得一套房子的時機，此時此地花這200元就可能只相于平時我們花20元的心態(tài)了。這200元花得十分超值：

　　一能夠深化到昆明最有魅力的城市角落深度體驗昆明之美;

　　二能夠獲得一本值得永作留念的小資讀本。能夠?qū)⒆约涸谛〕缘昀献痔柪镎盏南嗥�與讀本中的相片和場景參照回味，記憶終身;

　　三可能取得在最合適人類寓居的城市一套20萬元房子。

　　這里有一個要害環(huán)節(jié)，有了它全套計劃才干完成。這就是昆明的物價低價，遠較興隆城市為低。因而，花100元吃到的器械，一定會讓這些興隆城市來的乘客發(fā)生200元的感覺。而且，乘客還會有在旅游區(qū)破費多一點理所當(dāng)然的心理作擔(dān)保。所以，完整能夠很好地執(zhí)行!

　　5、 剩下的100元是前面講過的昆明商品房的“彩票”，即這100元是用來購房的。一個外埠乘客花200元錢史無前例的“走街串巷吃昆明”，還還有在最適合寓居的城市取得一套價值20萬元房子的時機，何樂不為!

　　6、 云南一年的乘客量為5000多萬人，我們僅按其十分之一來算。即假如只需500萬人愿意介入這項目運動，我們也會取得5個億的資金，一年就能夠消化2500套房子。旅游局每發(fā)賣出一宗如許的旅游產(chǎn)品，就能夠從200元中拿出100元來買房地產(chǎn)公司的房子，一年就能夠買2500套。房子不用先交給旅游局，而是賣幾“走街串巷吃昆明”的旅游套餐，就買幾房子，不影響房地產(chǎn)公司正常運營。在每個200元上都有100元的房子錢，一套房子附著在2000份旅游產(chǎn)品上，相當(dāng)于把20萬元的房子分紅了2000份來賣。所以房子就跟送的一樣快!

　　7、為了規(guī)避房彩申報審批周期長的風(fēng)險，我們設(shè)計一種過渡手法叫“抽股”，即中獎?wù)呷〉蒙唐贩康漠a(chǎn)權(quán)后，不拿現(xiàn)金和什物，而是以房子產(chǎn)權(quán)參股到旅游社。

　　眾所周知，產(chǎn)權(quán)公寓的運作最首如果穩(wěn)定的客源，旅游社特地從事旅乘客源的組織，其資本優(yōu)勢可謂得天獨厚。

　　選擇幾家有實力的旅游社離別構(gòu)成幾家公司，特地運作中獎商品房，中獎?wù)咭援a(chǎn)權(quán)入股，享用分時度假的房錢答謝和分時度假權(quán)。房主每年都有近一個月的度假權(quán)，不論是自己來照樣親朋石友來，則無形中將為昆明旅游帶來無數(shù)人次的回頭客，勝利完成中轉(zhuǎn)地變目標地提質(zhì)增效的目標!

　　旅游社經(jīng)由指導(dǎo)乘客到產(chǎn)權(quán)公寓度假消費，將所得作為分期付款付出給產(chǎn)權(quán)一切人。旅游社經(jīng)由“以租代買”的體式格局，在數(shù)年內(nèi)付出完總房價款后，取得產(chǎn)權(quán)，具有自己的物業(yè)，還收回股權(quán)。而中獎?wù)咭材軌蛳碛帽劝唇腋犊罡�快速的體式格局回收現(xiàn)金，還也能在“以租代售”完成后仍能持續(xù)享用在原屋業(yè)分時度假的益處。

　　如斯一來又構(gòu)成了一種商業(yè)魔式，合利而動，三方共贏!

　　起首，房地產(chǎn)開辟商將產(chǎn)品直接經(jīng)由抽股(即彩票)的體式格局發(fā)行，比按揭購房或分期付款更能夠疾速地收割現(xiàn)金。

　　第二，關(guān)于旅游社來說，比常規(guī)的運作高爾夫產(chǎn)權(quán)公寓更輕松的是，此次分期付款的對象是中獎的消費者，其以以租代買的體式格局中止回購，其運營壓力要比直接面對展開商小得多，運營的消費面也要廣得多。

　　第三，乘客取得產(chǎn)權(quán)式房產(chǎn)后的收益，經(jīng)由旅游社運作有了更大的保證，進一步添加了再次到昆明旅游消費的可能性。

　　第四，城市旅游得以深層次的運作。

　　第五，經(jīng)由房彩和抽股兩個精巧的體式格局，構(gòu)成連環(huán)套，保證了運動的合理性，還也保證了產(chǎn)權(quán)公寓的可持續(xù)展開。

　　第六，更為超卓的是，整個別式格局運作下來，將會構(gòu)成一個良性運轉(zhuǎn)的大回路——旅游局與地產(chǎn)商協(xié)作中止抽股體式格局設(shè)計，將旅游與房地產(chǎn)嫁接在一個生意平臺上，中獎?wù)呷〉卯a(chǎn)權(quán)后，進入到另一個別式格局的運轉(zhuǎn)中。

　　即以之入股到旅游社掌管的公司中，享用穩(wěn)定的收益。而旅游社靠自身具有的客源優(yōu)勢運作產(chǎn)權(quán)式公寓來以租代買，完成收益，其前提是必需對客源和旅游內(nèi)涵中止深度運營。如許一來，必然經(jīng)由各類措施提拔乘客的興味，添加旅游地的吸收力。然后乘客也更樂于投入到這個運動中來，既享用旅游之樂，又取得投資收益的意外之喜，豈不美哉!

　　經(jīng)事后一個別式格局的良性輪回，推進第一個別式格局的有序運作。進一步深化房地產(chǎn)的開辟，還更使得城市旅游進入深層次、高效益的階段。然后進入又一輪強大的動力輪回系統(tǒng)中。

　　而且更妙的是我設(shè)計的“房彩”分歧于體彩和福彩，“房彩”有商品能夠中止生意，有一個生意的市場存在，而體彩和福彩倒是以空賣空，以錢生錢，玩的是空手道。其在社會道德局限上存在原罪感，加之其存在極大的慫恿性和不易節(jié)制性。這就是為什么彩票這種盈利體式格局倍受當(dāng)局限制的啟事。

　　而“房彩”卻大為分歧。一旦其刊交運作勝利，不只能有效消化提高全國的積壓商品房，更首要的是直接成為國度對經(jīng)濟宏觀調(diào)控的首要伎倆。

　　現(xiàn)階段中國經(jīng)濟過熱已是不爭的事實，個中首如果銀行貸款拉動的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促使國度應(yīng)用金融杠桿來中止一系列療養(yǎng)。但這種宏觀調(diào)控風(fēng)險性較高，操之欠妥就會壓制投資與消費熱情，構(gòu)成硬傷，構(gòu)成新一輪的經(jīng)濟低迷和啟動艱難。

　　這套“房彩”做法，2005年8月，廣西房地產(chǎn)協(xié)會打德律風(fēng)給我，在征得我的答應(yīng)后，今朝正在南寧著手實施。