云南信息報　自2003年5月云南省委、省政府提出建設現代新昆明發展戰略以來，昆明開始步入了發展的快車道。城市道路的改善，投資環境的優化，市政基礎設施的完善，城市綠化的增多，昆明正在向實現“區域性國際都市”這一夢想而努力。

　　在這個過程中，城市人口、城市規模的擴容無疑將給房地產業帶來無限商機。

作為城市規劃的實施者，昆明本土開發商們深諳此道，他們或謹慎地走著 “開發跟著規劃走”的路線，做好現代新昆明建設的實施者與建設者；或另辟蹊徑，到州市運作旅游地產；或跳出云南，到一線城市尋找發展機遇……在學習、借鑒先進理念的同時，本土開發商也不斷地提升、創新開發能力。正是因為有了他們的努力，宜居昆明的城市規劃，正在把一個個夢想從圖紙變成“鮮活的現實”。

　　綜述

　　面對競爭 本土房企各有奇招

　　與發達城市相比，西部欠發達城市擁有地價低、房價升值空間大等優勢。搭乘著現代新昆明建設的大船，作為西南門戶的昆明房地產市場儼然成為一線開發商眼中的價值洼地。 從2003年起，就有大連萬達、上海盛高置地，恒大、保利等省外品牌地產商落戶昆明。現在， 萬科、碧桂園、華僑城等全國性一線知名品牌地產商也開始集體進場。在新昆明建設所帶來的機遇下，土生土長的昆明本土房企面臨著嚴峻的考驗與挑戰。

　　有市場就有競爭。不得不承認，外來一線房企有著先進的開發理念和豐富的開發經驗，但它同樣面臨著如何本土化的問題。而本土房地產企業雖然在開發理念及產品創新上還需要再做努力，但卻有著“天時、地利、人和”的優勢。新昆明建設無疑為外來開發商及本土房企提供了很好的發展平臺。要想抓住機遇，在這場房地產開發大潮中立于不敗之地，唯有根據企業自身實力，為產品尋找適合自己的開發步驟、戰略布局、營銷方式，才能搶占市場。

　　時下，已經有一些本土品牌房企開始行動。比如城建股份就開始進軍旅游地產，引入悅榕集團這樣的國際品牌，全面帶動云南旅游由“觀光游”向高端度假游的質變；而星耀集團則以房地產為主業，利用資本運營、產業運營和品牌運營相結合，實現其全國性一流城市綜合運營商的目標；俊發地產則通過資源整合，倡導“低碳”建筑，力求將“綠色生態”的思想貫穿到房地產開發全過程……各本土品牌房企各施奇招搶占市場，也在為城市建設添磚加瓦。

　　不謀萬世者，不足以謀一時；不謀全局者，不足以謀一域。面對新昆明建設的契機，城中村項目改造的進行，本土品牌房企們如何把握時機方能制勝？未來，企業又將如何發展？對現代新昆明建設，他們有著什么樣的想法及主張？讓我們來聽聽他們的想法。

　　城建股份

　　實現住宅向旅游地產

　　進軍的完美蛻變

　　●出場人物：李捷

　　●職務：昆明城建股份董事長

　　理想和主張：昆明有著春城的美譽，是中國通往東南亞、南亞的“橋頭堡”。多年的城市建設，讓城市的硬件有所好轉。在交通方面，航空、火車、公路都四通八達。投資環境日益改善，市場空間廣闊。以昆明獨有的自然資源條件，旅游行業應該可以排名全國的前三甲，但卻因各種原因沒做到最好。

　　在現代新昆明建設的過程中，昆明開發、培育和創新旅游品牌的設想早在前幾年就已付諸實施，但還有很多資源沒有得到共享與整合，由此導致了旅游產業鏈提升較慢。如果能把地產開發與一些有特色的旅游景點進行有效的資源整合，無疑能帶動片區經濟及旅游業的提升，提升昆明城市形象及知名度。

　　作為城市建設的主力軍，城建股份在去年就已開始進軍旅游地產行業。去年7月，城建股份與悅榕集團共同打造位于澄江的撫仙湖悅椿度假酒店。去年8月17日城建股份與悅榕集團展開二次合作，在北市區鉑金大道運營昆明悅榕莊和昆明悅椿酒店，并簽署了城建股份在大理、元陽兩個項目的管理協議。

　　悅榕集團的進駐對于提升昆明乃至云南旅游業的品質、提升云南的城市形象有著積極的促進作用。通過把悅榕集團屢獲殊榮的亞洲SPA療程和備受贊譽的服務理念引入昆明、大理、麗江等城市，可以帶動片區旅游產業服務的升級，加速片區產業鏈升級換代，品牌旅游地產項目的介入，將會對區域內的交通、市政配套得到改善。借助悅榕集團對于國外市場強大的營銷宣傳渠道，也能帶動歐洲、日本、新加坡等地的外國游客進入昆明，刺激旅游收入增長。對于本土的一些開發商來說，也可以學習到悅榕集團先進的管理及服務理念，為更好的融入現代新昆明建設提供了范本。

　　星耀集團

　　企業發展

　　應以“城市運營”為主

　　●出場人物：顏勇

　　●職務：星耀集團總裁

　　理想和主張：這兩年昆明基礎設施的投入非常大。多個道路改擴建工程、二環快速通道的通車，輕軌一、二號線的啟動，昆明的交通樞紐日益完善。再加上市政府搬遷對新城建設的帶動， 2010年新機場的開通，現代新昆明建設的發展已經步入一個快車道。

　　在昆明城市高速發展過程中，開發商在城市建設中的作用，更應該站在對“大昆明”戰略清晰理解的基礎上來進行，緊跟城市發展腳步。對郊區大盤的運營，可以考慮大配套公建，降低投資風險，并且還能承擔區域內公共設施建設的責任，加速片區配套完善的作用。比如說新亞洲·體育城中大體量的商業、體育場館，引進的學校及醫院，就對項目所在的東南板塊人居環境有了很大提升。隨著片區內其他品牌開發商項目的完善及運營，未來的昆洛板塊將成為連接昆明主城與新城的又一核心區域，對昆明經濟發展起到巨大的帶動作用。

　　城市管理是政府關注的一個重要問題，每一次人大開會，有一半提案都在城市社區上，都在城市臟亂差問題的治理上。作為一個有責任的企業，我們不僅要積極參與城市建設，也要把城市綜合體規劃好、建設好、運營好、管理好。其實這種嘗試，早在我們建設新亞洲·體育城項目時，就已經開始了。新亞洲·體育城商務辦公區，有將近22萬平方米，到目前為止，已有近400余家公司即將陸續進駐，它可以提供就業崗位2萬個，容納社區人口8萬戶，還可以提供1萬個物業和服務就業崗位。成熟商業及城市綜合體的運營，對片區生活配套以及產業的帶動能力值得肯定。

　　星耀集團旗下的新亞洲·體育城與天津星耀五洲兩大項目，助推了中國城市化進程快速發展。未來，星耀集團將以“城市運營”為主，以房地產為主業，利用資本運營、產業運營和品牌運營相結合，向“全國性一流城市綜合運營商”的目標邁進。

　　北客置業

　　布局北市區打造“城市副中心”

　　●出場人物：仲海濤

　　●職務：昆明北市區客運有限公司總經理（以下簡稱北客置業）

　　理想和主張：10年前的北市區處于地產開發的啟蒙階段，雖然已有江東等龍頭企業從事房地產的開發，但大多是以住宅為主配以少量社區商業，大型的商業項目幾乎為零，更別說復合型的地產項目。從1998年開始至2004年底，在開發地產項目的體量上，北市區連續七年穩坐昆明地產開發區域的霸主地位。住宅林立，入住人群開始增多，但商業空白一直是上至政府，下到市民的‘心腹大患’。

　　2005年，昆明的城市規劃開始有了改變，北京路改造開始，東三環開始修建。此時的北市區的商業格局開始悄悄發生了變化，商業尤其是餐飲和娛樂業已經有了一定的規模。

　　城市的發展也促進了城市規劃及定位的更新換代。也就是這個時候，昆明的北市區被定位為昆明的城市副中心。新昆明建設為北市區帶來新的商機，于是北客置業邀請了風之鈴企劃、怡成建筑設計機構、上海三千越甲商業投資管理咨詢擔當軍師。經過一系列資源整合，在顛覆了 8輪項目規劃后，涵蓋了商務、商業、居住等業態的“欣都龍城 (論壇 新聞)”終于出現在昆明人的視野中。

　　“欣都龍城”將打造一座高達186米的北市區地標建筑——186財智中心甲級寫字樓，是迄今為止昆明通過規劃審批的最高建筑物，對提升北市區的城市形象起了重要作用；為緊貼新昆明發展戰略，項目中10萬平方米的商業招商范圍覆蓋了全國，乃至國際范圍，通過通過引進國際一線品牌，向世人推銷昆明。

　　如今的北市區，正處于由居住型區域向市場化、多元化、現代化商業中心轉型過程。可以預見的是，北客置業北市區的商業布局一旦成型，將使區域商業更加成熟，北市區的城市副中心功能將進一步得到鞏固。

　　俊發地產

　　今年主打“低碳”牌

　　逐步實現企業責任感

　　●出場人物：趙彬

　　●職務：俊發地產CEO

　　理想和主張：城市變化，方向在哪兒？身處城市變化發展之中，每一個市民都非常憧憬未來的昆明。在昆明的城市規劃中，“宜居”、“現代化”、“生態”、“和諧”“商業繁榮”將是昆明發展的方向和重點。
現在的昆明，已經開始通過產業結構的調整使城市布局更合理更科學。將布局不合理的工廠或市場搬遷，新興產業將進園區，昆明主城和呈貢將以第三產業為主體，都是為了使城市布局更合理、更宜居。

　　昆明將朝著更加現代化的方向發展，還體現在城市“低碳”環境的營造，時下政府方面已經加強生態建設，比如說加大以滇池為核心的湖泊的改善和治理，逐步完善城市綠化系統，鼓勵建設“有活力”的綜合社區，讓城市和社區集約化發展，推廣循環和更加節約的能源使用方式。作為現代新昆明建設的一分子，俊發地產一直把為城市、為客戶提供生態宜居住宅作為企業開發的核心內涵，強調以生態價值提升宜居品質。12年來，俊發地產始終堅持精品戰略，突出規劃合理、景觀優美、設計超前、物管貼心的優勢，不斷創新理念，先后向市場奉獻出了眾多生態理念突出、生態環境優良的精品項目。這些項目不但為人耳熟能詳，更極大地改善了昆明城市人居環境。

　　俊發地產專心致志地打造高品質生態居住區的本身，就表明了企業在建設宜居城市責任感方面獨特的價值追求，而積極參與城市生態宜居建設，則是俊發地產逐步與社會形成契約精神的高度對接。2010年，是俊發地產的“產品提升年”，公司也將順應現代新昆明建設的發展思路，全面致力綠色、低碳、環保的產品建設，建立產品研發基地，探索和推廣新技術、新材料的運用。把保護地球環境、節能、節水、節省資源、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等“綠色生態”的思想貫穿整個開發過程，為邁向全國市場打下堅實基礎。

　　世博興云

　　偏重旅游地產、商業地產

　　●出場人物：郭輝

　　●職務：云南世博興云房地產有限公司（以下簡稱世博興云）營銷策劃部經理

　　理想和主張：2003年，省委、省政府確定了現代新昆明發展戰略。這一戰略，指明了昆明發展的方向。通過幾年的埋頭苦干，現代新昆明城市面貌躍上新臺階，市容市貌有了較大改善，城市功能明顯提升。

　　城市的擴張催生了地產板塊的產生，不管是市中心還是二環甚至三環，各色樓盤遍地開花。一些本土房企的加入，讓昆明的居住環境提升很快，陸續出現了以翠湖、滇池、世博板塊為代表性的宜居板塊，這些各具特色的片區，以優勢自然資源、獨具風格的建筑品質，成為昆明的一張城市名片，為昆明城市形象加分不少。

　　以世博生態城 (論壇 新聞)為例，世博興云先后邀請了國內外百余位建筑、規劃、景觀、社會，經濟等方面的大師和專家加盟，制定“可持續發展綠色生態社區技術規程和評價體系”，尋求到了適合昆明本地條件的綠色建筑適宜性生態技術。可以這么說，很多本土開發商在綠色建筑、住宅的科技含量上的創新及嘗試，對房地產行業起到示范作用。近年來，陸續涌現出來的很多新盤，走的都是環保、生態住宅路線，吸引不少外地人來此置業，城市知名度得以提高，城市的居住環境得到改善。

　　如今，昆明世博片區已成為生態住宅聚集的板塊，但區域內卻缺乏像樣的、夠檔次夠標準、夠規模的商業配套。在新昆明建設的過程中，世博興云的企業發展方向也在發生改變，將轉向旅游地產、商業地產開發。

　　打造一個城市的商業區需要較長時間，還需要在人氣指數、環境氛圍、業態構成、經營模式、目標市場進行認真研究和努力經營。世博興云將繼續立足世博板塊，打造一個涵蓋休閑、娛樂、商務中心等為一體的商業項目，滿足周邊高端樓盤高級商務休閑需求的同時，為城市商業配套貢獻自己的一份力量。

　　天潤源

　　整合資源

　　強化商業項目開發運營

　　●出場人物：李小蕻

　　●職務：云南省天潤源實業股份有限公司董事長

　　理想和主張：近年來昆明城市建設開始大踏步前進，綠化、交通改造工程大興土木，城中村改造工程也在一天天的進行。但是，新昆明的建設中也存在著一些問題。比如說昆明產業集群分區不明顯、綠化管理跟不上、二環以內物流城較多等眾多客觀原因成為制約城市發展的最大障礙。而城中村改造中牽涉的被拆遷人及拆遷人之間的關系也因涉及到各方利益，而讓眾多開發商一直遲遲不敢下手參與改造。

　　但是，新昆明的建設需要眾多企業的參與，各個片區需要有產業的支撐也才能形成居住需求，帶動地產商進駐開發；城市居住環境的改善及提升，也得依賴于城中村改造與環境的和諧進行。而這所有的一切都需要走“規劃先行”之路。這個規劃也不是短期內的規劃，而是放眼于十年后城市發展的規劃。

　　一直以來，昆明一直號稱自己是宜居城市，大多是基于它四季如春的氣候，這是上天對昆明人的眷顧。自然資源固然具有唯一性的稀缺特質，但要成為一個宜居城市還必須同時把歷史文化、歷史沉淀、交通快捷、商業繁榮、產業集群的規劃化等提上議程。或把物流區遷出城外，或加快城市交通、地鐵物業的建設、或完善城中村拆遷改造政策的前期規劃，同時邀請一些規劃專家為城市建設出謀劃策，杜絕城市資源、商業業態的重復建設與浪費，這樣，新昆明的建設將會更加美好。

　　現代新昆明建設過程中，給本土房企提供了很多機遇與挑戰。天潤源集團在參與城市建設的過程中也找到了適合自己的發展方向，今年公司將會繼續加強跨行業的資源整合能力，強化商業地產的運營。從開發商向產業平臺運營商轉變，這也是天潤源集團今后的一個發展方向。除了目前在售的溪麓·南郡 (論壇 新聞)外，天潤源集團已在著手籌劃兩個新項目：一個是商業綜合體，一個是翡翠加工產業平臺項目。

　　百大地產

　　落子“空港經濟走廊”

　　引導市鎮開發

　　●出場人物：百大地產

　　理想和主張： 縱觀昆明城市的發展軌跡，曾經的昆明如同被圍墻一點點圈起來的圍城，由于主城區內人口劇增，交通擁擠，讓昆明顯得局限、窄小和擁擠。 如果將昆明的主城中心區看做是昆明市的心臟、滇池看做是昆明市的肺，昆明無疑已經為過去的快速發展透支了健康，并迫切需要向外擴張。從地域特點上來說，昆明的城市構架往北是斷頭路，往南是滇池，有條件實施成片開發的就是往東南方向的呈貢新城和往東北方向的空港經濟區。這意味著昆明主城單中心的格局，未來將演變成以主城、呈貢新區、空港經濟區為核心的開放式網絡城市空間結構。昆明城市向東拓展已毫無懸念。

　　眾所周知，機場作為一個城市和地區經濟發展的“引擎”，將為當地的經濟帶來無限的提升動力。而昆明新機場的建設，正是催生昆明空港經濟區的原動力。早在2006年，百大地產跟隨現代新昆明建設的步伐，落子城東北的雙龍鄉野鴨湖區域。在野鴨湖別墅的開發上，百大地產制定以“野鴨湖”為核心， “一湖三中心”的總體規劃，在社區中擬建度假服務中心、運動康體中心和高端居住中心。從此可以看出，開發商為片區環境及居住品質提升所付出的努力及帶動作用。

　　時下的空港經濟圈中，已經聚集了以百大地產為首的多個品牌開發商。未來5年內，各品牌開發商們為片區打造著一個個集國際產業集群、高端商務、高端居住為一體的城市支柱型片區，有效帶動空港經濟區區域環境的提升。隨著片區內各大地產項目的成型及市政配套的改善，空港經濟區勢必發展成為以昆明為中心，輻射全省，連接東南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系。

　　奧宸地產（集團）

　　積極參與城中村改造

　　立足資源整合商

　　●出場人物：劉志超

　　●職務：奧宸地產（集團）有限公司營銷總監

　　理想和主張：曾經的昆明主城區249平方公里范圍內有336個城中村、占地面積近18平方公里，容納了110多萬人口。“握手樓”、“接吻樓”在城中村比比皆是，一度是城市化發展中的障礙。

　　在我看來，城中村改造是推進城鎮化、房地產市場健康發展的重要舉措 ，也是建設資源節約型、和諧社會的需要。 城中村改造也為很多房地產企業提供了良好的投資機會，但由于多數項目都是綜合性的，除了資金、實力外，對開發企業后期的營運、管理能力都提出了更高的要求。

　　政府搭臺，企業唱戲。“城中村”重建是一項真正的民心工程，奧宸地產（集團）以戰略的眼光認識舊城改造的重大意義，積極參與 到“城中村”改造工程中來，將社會責任置于經濟效益之上。目前，公司已簽訂了棕樹營“建工新村”——“奧宸城市廣場”舊城改造項目協議、昆明紅廟社區“香緹·玫瑰”。這兩個城中村項目將打造成為集商務、居住、商業等多功能的城市綜合體，大大提升區域居住環境及品質。

　　現在的奧宸地產（集團）已經成為云南房地產品牌企業，在創造企業自身價值的同時奧宸地產（集團）不忘回饋社會，除積極參與城中村改造外，公司也將以“深圳、北京、昆明”為基地，立足于“資源整合商”的企業定位，形成“住宅地產+商業地產+文化旅游地產”的開發模式，及“多城市、多項目”的發展格局。